Miet- oder WEG-Verwaltung: Wo liegt der Unterschied?
Wer zum ersten Mal eine Hausverwaltung sucht, stößt schnell auf zwei Begriffe, die im Alltag gerne durcheinandergehen: Mietverwaltung und WEG-Verwaltung. Beide heißen umgangssprachlich „Hausverwaltung", beide kümmern sich um Immobilien – rechtlich sind es aber zwei völlig verschiedene Aufträge, mit unterschiedlichen Auftraggebern, unterschiedlichen Pflichten und unterschiedlichen Abrechnungen.
Für Eigentümer im Raum München und im Fünfseenland ist die Unterscheidung mehr als Begriffskunde: Sie entscheidet darüber, welchen Vertrag Sie überhaupt abschließen können, wer die Verwaltung bezahlt und welche Kosten Sie an Ihre Mieter weitergeben dürfen. Wir erklären die Unterschiede – und den Fall, in dem Sie beides brauchen.
Die kurze Antwort
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Auftraggeber ist nicht ein einzelner Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Die Mietverwaltung verwaltet das Eigentum eines einzelnen Vermieters. Auftraggeber ist der Eigentümer persönlich, Grundlage ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach BGB. Das Thema ist hier nicht die Gemeinschaft, sondern das Mietverhältnis.
Anders gesagt: Die WEG-Verwaltung schaut nach dem Dach, dem Treppenhaus und der Heizungsanlage. Die Mietverwaltung schaut nach dem Mieter, der Miete und der Wohnung selbst.
WEG-Verwaltung: Verwaltung für die Gemeinschaft
Sobald ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt ist – also mehrere Eigentümer jeweils eine Wohnung besitzen und gemeinsam das Grundstück, das Dach, die Fassade und die Haustechnik – entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist rechtsfähig und braucht eine Verwaltung.
Bestellt wird der Verwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung, mit einfacher Mehrheit. Die erste Bestellung nach Aufteilung eines Gebäudes ist auf drei Jahre begrenzt, jede weitere auf maximal fünf Jahre. Ein einzelner Eigentümer kann die WEG-Verwaltung also weder allein beauftragen noch allein kündigen.
Zu den Kernaufgaben gehören:
- Eigentümerversammlung: Einladung, Durchführung, Protokoll und Umsetzung der gefassten Beschlüsse
- Beschluss-Sammlung: fortlaufende, für jeden Eigentümer einsehbare Dokumentation aller Beschlüsse
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Planung der Hausgelder, Abrechnung über das abgelaufene Jahr, dazu der Vermögensbericht
- Erhaltungsrücklage: Verwaltung und Anlage der Rücklage sowie deren Ausweis im Vermögensbericht
- Gemeinschaftseigentum: Instandhaltung, Wartungsverträge, Versicherungen, Angebote für größere Maßnahmen
- Hausgeldeinzug und Mahnwesen gegenüber säumigen Eigentümern
Bezahlt wird die WEG-Verwaltung aus dem Hausgeld – also anteilig von allen Eigentümern gemeinsam.
Mietverwaltung: Verwaltung für den einzelnen Vermieter
Die Mietverwaltung – bei Eigentumswohnungen auch Sondereigentumsverwaltung oder kurz SE-Verwaltung genannt – ist ein individueller Auftrag. Sie beauftragen uns, Ihre Wohnung, Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre Gewerbeeinheit zu betreuen, und Sie allein entscheiden über Umfang, Laufzeit und Kündigung des Vertrags.
Typische Aufgaben:
- Mietersuche und Auswahl: Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag
- Mietverhältnis: Übergabe- und Abnahmeprotokolle, Kautionsverwaltung, Korrespondenz mit Mietern
- Zahlungsverkehr: Mieteingangskontrolle, Mahnwesen, Weiterleitung der Erträge
- Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern, fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums
- Mietanpassungen: Prüfung von Erhöhungsspielräumen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben
- Instandhaltung im Sondereigentum: Mängelmeldungen, Handwerkerkoordination, Rechnungsprüfung
Bezahlt wird die Mietverwaltung von Ihnen als Eigentümer – und zwar aus Ihrer Tasche, nicht aus der Tasche des Mieters. Verwaltungskosten sind nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig. Das gilt übrigens für beide Formen: weder die Vergütung der WEG-Verwaltung noch die der Mietverwaltung dürfen Sie in der Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter weitergeben.
Der häufigste Fall: Sie brauchen beides
Besitzen Sie eine vermietete Eigentumswohnung, greifen beide Ebenen ineinander. Die WEG-Verwaltung ist für das Haus zuständig, in dem Ihre Wohnung liegt – bestellt von der Gemeinschaft, ohne dass Sie darauf allein Einfluss haben. Ihre eigene Wohnung und Ihr Mietverhältnis fallen dagegen nicht in ihren Auftrag. Dafür brauchen Sie zusätzlich eine Mietverwaltung.
Genau an dieser Schnittstelle entstehen in der Praxis die meisten Fehler. Der häufigste: Die Hausgeldabrechnung der WEG wird eins zu eins als Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergereicht. Das geht nicht gut. Denn die Jahresabrechnung der WEG enthält regelmäßig Positionen, die nicht umlagefähig sind – die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Instandsetzungskosten, die Verwaltervergütung, Kontoführungs- und Bankgebühren. Diese Posten müssen herausgerechnet werden, bevor die Abrechnung an den Mieter geht. Wer das übersieht, riskiert eine formell angreifbare Abrechnung und im schlimmsten Fall die Rückzahlung nachgeforderter Beträge.
Wenn beide Ebenen aus einer Hand kommen, entfällt dieser Abstimmungsaufwand: Die Zahlen liegen ohnehin vor, die Abgrenzung passiert automatisch, und Sie haben einen Ansprechpartner statt zwei.
Welche Verwaltung brauchen Sie?
DEine kurze Orientierung:
Sie haben mehrere Wohnungen in verschiedenen Objekten → Mietverwaltung für Ihr Portfolio, unabhängig davon, wer die jeweiligen WEGs verwaltet
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus als Alleineigentümer und vermieten es → Mietverwaltung
Sie sind Teil einer Eigentümergemeinschaft und bewohnen Ihre Wohnung selbst → WEG-Verwaltung (bestellt von der Gemeinschaft)
Sie besitzen eine Eigentumswohnung und vermieten sie → WEG-Verwaltung für das Haus, zusätzlich Mietverwaltung für Ihre Einheit
Wir übernehmen beides
Die M5 ImmoConcept GmbH betreut Eigentümer im Raum München und im Fünfseenland in beiden Bereichen – als WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften und als Mietverwaltung für einzelne Vermieter. Wir verfügen über die entsprechenden Erlaubnisse nach § 34c Gewerbeordnung, und unsere Geschäftsführung ist IHK-qualifiziert.
Sie sind unsicher, welche Form für Ihre Immobilie die richtige ist, oder wollen wissen, was eine Verwaltung in Ihrem Fall konkret kostet? Sprechen Sie uns unverbindlich an – wir schauen uns Ihre Situation gemeinsam an und sagen Ihnen offen, was Sie brauchen und was nicht.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Stand September 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.